İskan Ne Anlama Gelir? Yapı Kullanım İzninin A'dan Z'ye Rehberi

İskan Nedir? Temel Tanım ve Kapsamı

İskan, en basit tanımıyla, tamamlanmış bir yapının ilgili mevzuatlara uygun olarak inşa edildiğini ve oturuma hazır olduğunu gösteren resmi belgedir. Bu belgeye Yapı Kullanma İzin Belgesi de denir. Bir yapının iskan alması, o yapının projesine, imar planına ve ilgili yönetmeliklere uygun bir şekilde tamamlandığını tescil eder. Bu tescil, sadece fiziksel bir yeterliliği değil, aynı zamanda hukuki bir güvenceyi de ifade eder.

“İskan” kelimesinin sözlük ve hukukî anlamı

Türk Dil Kurumu sözlüğünde "iskân" kelimesi "yerleştirme, bir yere yerleşmesini sağlama" anlamlarına gelir. Gayrimenkul hukukunda ise bu kelime, bir yapının fiilen yerleşime uygun hale geldiğini ve yasal olarak kullanılabileceğini ifade eder. Meskenin oturulabilir hale geldiği, altyapı bağlantılarının tamamlandığı ve projesine uygunluğunun teyit edildiği bir süreci kapsar.

Yapı kullanım izni bağlamında iskanın yeri

Yapı kullanım izni, iskanın en temel ve yaygın kullanım alanıdır. İnşaatı biten bir yapının elektrik, su, doğalgaz gibi temel altyapı hizmetlerini alabilmesi ve yasal olarak bağımsız bölüm niteliği kazanabilmesi için bu izne sahip olması şarttır. Ruhsatlı bir yapının projesine ve ruhsatına uygun olarak tamamlandığını gösteren bu belge, tapu kayıtlarında da yer alan önemli bir bilgidir.

Kavramın tarihçesi ve şehirleşme ile ilişkisi

İskan kavramı, şehirleşme ve planlı yapılaşmanın gelişimiyle paralel olarak önem kazanmıştır. Geçmişte kaçak yapılaşmanın önüne geçmek, deprem gibi doğal afetlerde can ve mal kaybını en aza indirmek ve yaşam alanlarını daha düzenli hale getirmek amacıyla yasal düzenlemelerle güçlendirilmiştir. Modern şehirleşmede, her yapının belirli standartlara ve güvenlik koşullarına uygun olması zorunluluğu, iskan belgesini vazgeçilmez kılmıştır.

Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan Raporu) Neyi İfade Eder?

Yapı Kullanma İzin Belgesi, inşaat sürecinin sonunda, ilgili belediyeden veya yetkili mercilerden alınan resmi bir evraktır. Bu belge, yapının inşası sırasında tüm yasal prosedürlere uyulduğunu, projenin eksiksiz ve onaylandığı şekliyle tamamlandığını kanıtlar. Halk arasında iskan raporu olarak da bilinir.

İskan raporunun yasal dayanağı

İskan raporunun yasal dayanağı, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmeliklerdir. Bu kanun, Türkiye'deki tüm yapım faaliyetlerini düzenler ve yapıların ruhsatlandırılması, denetlenmesi ve iskan süreçlerini belirler. Kanun, iskan belgesi olmayan yapıların yasal olarak "kaçak" veya "tamamlanmamış" statüsünde olduğunu açıkça belirtir.

İskan alınmadan önce yapı ne sayılır?

Bir yapı iskan almadığı sürece, yasal olarak "geçici yapı" veya "inşaat halinde yapı" olarak kabul edilir. Bu durumdaki yapılar, elektrik, su, doğalgaz gibi abonelikleri geçici olarak şantiye tarifesinden veya abonelik sahibinin üzerine açtırarak kullanabilirler, ancak kalıcı ve bireysel abonelikler için iskan belgesi şarttır. İskansız bir yapı, hukuki anlamda tam olarak tamamlanmış sayılmaz ve birçok risk barındırır.

İskan belgesi ve yapı ruhsatı ilişkisi

Yapı ruhsatı ve iskan belgesi birbiriyle doğrudan ilişkili ancak farklı iki belgedir. Yapı ruhsatı, inşaata başlama iznidir ve projenin başlangıç aşamasında alınır. İskan belgesi ise, ruhsatlı projenin tamamlandığını ve yapının kullanılabilir hale geldiğini gösteren bitirme belgesidir. Yani, yapı ruhsatı olmadan inşaata başlanamaz, iskan belgesi olmadan da yapı yasal olarak kullanılamaz. Ruhsat, "başlangıç", iskan ise "bitiş" onayıdır.

Av. Ayşenur Kılıç, İmar ve Gayrimenkul Hukuku Uzmanı: “Yapı kullanma izin belgesi, bir binanın sadece fiziki olarak tamamlandığını değil, aynı zamanda hukuki anlamda kullanılabilir olduğunu da belgelendirir. İskan alınmamış bir yapı, teknik olarak bitmiş görünse de hukuki statüsü tamamlanmamış sayılır. Bu belge olmadan binanın resmî kabulü mümkün değildir ve birçok işlem de buna bağlı olarak aksar.”

İskan Belgesi Almak Zorunlu mudur?

Evet, Türkiye'deki imar mevzuatına göre tamamlanmış tüm yapılar için iskan belgesi almak zorunludur. Bu zorunluluk, hem konutlar hem de ticari yapılar ve kamu binaları için geçerlidir. İskan belgesi olmadan bir yapıda ikamet etmek veya ticari faaliyet yürütmek yasal riskler taşır.

Zorunlu haller - konut, işyeri, kamu binası

İskan alma zorunluluğu, konutlar için oturanların can ve mal güvenliği, sağlıklı yaşam koşulları ve çevresel düzenlemeler açısından büyük önem taşır. İşyerleri için ise ruhsatlandırma, vergi mükellefiyeti ve yasal faaliyetin sürdürülebilirliği açısından elzemdir. Kamu binaları ise, halka hizmet veren yapılar olmaları nedeniyle güvenlik ve standartlara uygunluk konusunda daha sıkı denetimlere tabidir ve iskan belgesi olmadan kullanıma açılamazlar.

Alınmazsa doğacak sonuçlar

İskan belgesi alınmayan yapılar için ciddi hukuki ve maddi sonuçlar doğabilir. Bunların başında para cezaları gelir. Belediyeler, iskan almayan yapılara İmar Kanunu'na göre idari para cezası uygulayabilir. Ayrıca, iskan alınmayan yapılar için elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri kalıcı olarak açılamaz veya yüksek tarifelerden faturalandırılır. Bankalardan konut kredisi kullanmak neredeyse imkansız hale gelir ve yapının satışında büyük problemler yaşanır, değeri düşer. Hatta bazı durumlarda yapının mühürlenmesi veya yıkım kararı bile söz konusu olabilir.

İskansız dairede oturmak mümkün mü?

Pratikte iskan alınmamış bazı binalarda oturulduğu görülebilse de, bu durum hukuken çok risklidir. İskansız bir dairede oturmak, yukarıda belirtilen para cezaları, abonelik sorunları ve satış zorluklarının yanı sıra, olası bir afet durumunda sigorta tazminatlarında da aksaklıklara yol açabilir. Örneğin, iskan alınmayan bir yapının depremde hasar görmesi durumunda sigorta şirketleri ödeme yapmaktan kaçınabilir. Bu nedenle, iskan belgesi, oturanlar için hem bir güvence hem de bir gerekliliktir.

İskan Belgesi Nasıl Alınır?

İskan belgesi alma süreci, inşaatın tamamlanmasının ardından başlar ve genellikle belediyeler aracılığıyla yürütülür. Süreç, belirli adımları ve gerekli belgelerin hazırlanmasını içerir.

Başvuru şartları ve gereken belgeler

İskan başvurusu için öncelikle yapının ruhsatına ve onaylı projesine uygun olarak tamamlanmış olması gerekir. Başvuru için genellikle şu belgeler istenir:

• Yapı ruhsatı ve ekleri (mimari, statik, mekanik, elektrik projeleri)

• Tapu fotokopisi

• Vergi borcu yoktur belgesi

• SSK ilişiksizlik belgesi

• Yangın güvenlik raporu

• Asansör kontrol raporu (varsa)

• DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesi

• Yapı denetim kuruluşu raporu

• Yapı sahibinin kimlik fotokopisi

• Tesisat projelerinin onayı ve test raporları (su, elektrik, doğalgaz)

• Atık su bağlantı izin belgesi

Bu belgeler, belediyeden belediyeye veya yapının türüne göre farklılık gösterebilir. Bu nedenle, başvuru öncesi ilgili belediyenin İmar Müdürlüğü'nden güncel liste almak faydalıdır.

İnşaat sürecinin hangi aşamasında iskan alınır?

İskan belgesi, yapının inşaatı tamamen bittikten ve oturuma hazır hale geldikten sonra alınır. Yani, kaba inşaatın bitimi değil, ince işlerin (boya, sıva, zemin kaplamaları, kapı, pencere montajı vb.) tamamlanması, mutfak ve banyo dolaplarının takılması, tesisatların faaliyete geçirilmesi gibi tüm sonlandırma işlemlerinin bitmesi gerekir. Kısacası, bina anahtar teslim hale geldiğinde iskan başvurusuna hazır demektir.

Belediyeden sürecin takip edilmesi

Başvuru yapıldıktan sonra, ilgili belediye ekipleri tarafından yerinde inceleme yapılır. Bu incelemede, yapının projesine uygunluğu, kullanılan malzemelerin standartlara uygunluğu, yangın merdivenleri, ortak alanlar, engelli erişimi gibi detaylar kontrol edilir. Eksiklik veya aykırılık tespit edilirse, bunların giderilmesi için süre verilir. Tüm kontrollerden sonra uygun görülen yapıya iskan belgesi düzenlenir. Süreç, belediyenin iş yoğunluğuna ve tespit edilen eksikliklere göre değişiklik gösterebilir.

Kat İskanı ile Genel İskan Arasındaki Farklar

İskan süreçlerinde karşımıza çıkan önemli ayrımlardan biri de kat iskanı ve genel iskan kavramlarıdır. Bu iki terim, özellikle çok katlı ve bağımsız bölümlerden oluşan binalar için önemlidir.

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti farkı

Kat irtifakı, henüz inşaatı tamamlanmamış veya iskan alınmamış bir arsa üzerindeki bağımsız bölümlerin (daire, dükkan vb.) arsa payına düşen orandaki mülkiyet hakkını ifade eder. Bu durum, arsa üzerinde henüz bir bina yokken veya bina tamamlanmamışken tapuda kayıtlı bir mülkiyet biçimidir. Kat mülkiyeti ise, inşaatı tamamlanmış ve iskan belgesi alınmış bir binadaki bağımsız bölümlerin tamamlanmış mülkiyet hakkıdır. İskan belgesinin alınmasıyla birlikte kat irtifakı, kat mülkiyetine dönüşür. Kat mülkiyeti, bir taşınmaz üzerindeki gerçek ve tam mülkiyet hakkını gösterir.

Kısmi iskan uygulamaları

Bazı büyük projelerde veya etaplar halinde tamamlanan sitelerde, projenin tamamı bitmeden belirli etaplar veya bloklar için kısmi iskan verilebilir. Bu durum, tamamlanan kısımların hemen kullanıma açılabilmesini sağlar. Ancak kısmi iskan, sadece o bölümlerin yasal kullanımına izin verir; projenin geri kalanının tamamlanması ve genel iskanın alınması yine de zorunludur.

Tüm bina için toplu iskan vs. bağımsız bölümler

Genel iskan, tüm binanın ve içindeki bağımsız bölümlerin tamamının iskanını kapsar. Müteahhitler veya yapı sahipleri, genellikle tüm bina projesi tamamlandığında genel iskan başvurusunda bulunurlar. Bağımsız bölümlerin iskanı ise, teorik olarak her bir daire veya dükkan için ayrı ayrı iskan belgesi düzenlenmesi anlamına gelir, ancak uygulamada bu durum genellikle genel iskan içinde yer alır. Yani, tüm bina iskan aldığında, içindeki bağımsız bölümler de iskanlı kabul edilir. Eğer bir bağımsız bölümde sonradan projeye aykırı bir değişiklik yapılırsa, o bağımsız bölüm için iskan sorunu oluşabilir.

İskan Alınamayan Yapılar ve Hukuki Sonuçları

Bir yapının iskan alamaması, sadece bürokratik bir sorun değil, aynı zamanda ciddi hukuki ve pratik sonuçları olan bir durumdur. Bu durum genellikle projedeki eksiklikler veya mevzuata aykırılıklar nedeniyle ortaya çıkar.

İmar mevzuatına aykırılık durumları

İskan belgesinin alınamamasının en yaygın nedeni, yapının onaylı projesine veya imar mevzuatına aykırı inşa edilmesidir. Örneğin,

• Kat yüksekliğinin projedekinden fazla olması: Bir katın izinsiz eklenmesi veya mevcut katların yüksekliğinin artırılması.

• Çekme mesafelerine uyulmaması: Binanın komşu parsellere veya yola çok yakın inşa edilmesi.

• Ortak alanların amacı dışında kullanılması: Sığınak, otopark, kazan dairesi gibi ortak alanların daireye dönüştürülmesi.

• Bağımsız bölüm sayısının artırılması: Onaylı projedeki daire sayısından fazla daire yapılması.

• Cephe veya mimari değişiklikler: Projedeki dış görünüşün izinsiz değiştirilmesi. Bu tür aykırılıklar, iskan başvurusunun reddedilmesine yol açar ve düzeltilmedikçe iskan alınamaz.

Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinde yaşanan problemler

İskansız bir yapıda, elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri bireysel olarak açılmaz. Tesisatların bağlı olduğu şantiye aboneliği üzerinden yüksek tarifelerle hizmet alınabilir veya bu abonelikler de iptal edilebilir. Bu durum, özellikle konut sakinleri için günlük yaşamda büyük sıkıntılara neden olur. İskan alınmadan daireye taşınan bir aile, su ve elektriği komşunun şantiye hesabından yüksek bedelle kullanmak zorunda kalabilir veya yasal aboneliğe sahip olamadığı için risk altında yaşar.

Para cezaları ve mühürleme riski

İmar Kanunu'na göre, iskan belgesi olmayan veya imar mevzuatına aykırı olan yapılara belediyeler tarafından idari para cezaları kesilir. Bu cezalar, yapının büyüklüğüne, aykırılığın niteliğine ve tekrar eden ihlallere göre artabilir. Para cezalarının ödenmemesi veya aykırılıkların giderilmemesi durumunda, yapının kullanımı mühürlenerek durdurulabilir ve hatta yıkım kararı bile verilebilir. Bu durum, hem müteahhit hem de daire sahipleri için ciddi maliyetler ve hukuki sorunlar demektir.

Av. Burak Ertem, Gayrimenkul ve İmar Hukuku Danışmanı: “İskan belgesi alınamamış bir yapı, yasal anlamda kullanıma açılmamış kabul edilir. Bu durum, hem yapı sahibini hem de kullanıcıyı ciddi hukuki risklerle karşı karşıya bırakabilir. Özellikle abonelik işlemleri, tapu devirleri ve krediye uygunluk gibi konularda büyük sorunlar yaşanabilir. Belediyeler, iskan alınmamış binalarda aykırılıklar tespit ederse idari para cezası, mühürleme ya da yıkım gibi yaptırımlara başvurabilir.”

İskanlı Ev Almanın Avantajları

Bir ev alırken, evin iskanlı olup olmadığına dikkat etmek, gelecekte birçok potansiyel sorunun önüne geçmenin en kesin yoludur. İskanlı bir ev almak, alıcıya önemli avantajlar sunar.

Hukuki güvence ve sorunsuz tapu

İskanlı bir evin en büyük avantajı, hukuki olarak sorunsuz olmasıdır. İskan belgesi, yapının yasalara uygun olarak inşa edildiğini ve tapuda “mesken” veya “işyeri” niteliğinde tescil edildiğini gösterir. Bu durum, tapu devir işlemlerinde herhangi bir sorun yaşanmamasını sağlar ve alıcının mülkiyet hakkını tam olarak güvence altına alır. İskanlı bir evin tapusunda "kat mülkiyeti" ibaresi yer alır, bu da mülkiyetin tescilli ve sorunsuz olduğunun bir işaretidir.

Kredi kullanımı ve sigorta kolaylığı

İskanlı evler, bankalardan konut kredisi almak için zorunlu koşullardan biridir. Bankalar, iskan belgesi olmayan yapılara kredi vermekte çekimser davranır veya hiç vermez. Çünkü iskanlı olmayan bir yapı, banka için riskli bir yatırım aracıdır. Aynı şekilde, deprem sigortası (DASK) ve konut sigortası gibi poliçeler de iskanlı yapılar için daha kolay ve sorunsuz yapılır. İskansız yapılarda sigorta kapsamı kısıtlı olabilir veya primler yüksek çıkabilir. Örneğin, iskanlı bir daireye kolayca konut kredisi çekebilir, ancak iskanı olmayan bir daire için bankalar kredi vermeyecektir.

Alıcı açısından değer artırıcı unsur

Piyasada, iskanlı evlerin değeri, iskanı olmayan eşdeğerlerine göre daha yüksektir. Çünkü iskan, evin yasal statüsünü, güvenliğini ve gelecekteki potansiyel sorunlara karşı korumasını gösterir. Alıcılar, iskanlı bir evi tercih ederek gelecekteki değer artışı potansiyelini de artırır. İskanlı bir ev, aynı zamanda kiralanabilirlik açısından da daha avantajlıdır, zira kiracılar da yasal güvenceli bir mülkte oturmayı tercih eder.

İskansız Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

İskansız bir ev almak, cazip bir fiyat sunsa bile beraberinde ciddi riskler taşıyabilir. Bu tür bir alım yapmadan önce çok dikkatli olmak ve detaylı araştırma yapmak hayati önem taşır.

Satış öncesi belediye ve tapu sorgulamaları

İskansız bir ev almayı düşünüyorsanız, ilk yapmanız gereken şey, ilgili belediyenin imar müdürlüğünden ve tapu müdürlüğünden detaylı bilgi almaktır. Belediyeden, yapının projesine uygun olup olmadığı, herhangi bir imar cezası veya yıkım kararı olup olmadığı sorgulanmalıdır. Tapuda ise, taşınmazın üzerinde kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi olduğu ve herhangi bir şerh veya haciz bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Bu sorgulamalar, evin gerçek hukuki durumunu ve potansiyel risklerini ortaya koyacaktır.

Yapı kullanım izni yoksa ne tür riskler alınır?

Yapı kullanım izni olmayan bir ev almak,

• Yüksek elektrik, su, doğalgaz faturaları: Şantiye tarifesi üzerinden ücretlendirme veya abonelik açtıramama riski.

• Belediye para cezaları: İskansız bina olduğu için zamanla kesilebilecek idari para cezaları.

• Yıkım riski: Özellikle projeye aykırı ciddi durumlar varsa, yapının yıkılması riski.

• Değer kaybı: İskansız olması nedeniyle evin piyasa değerinin düşük kalması ve satışının zorlaşması.

• Kredi ve sigorta sorunları: Konut kredisi kullanamama ve sigorta poliçelerinde sorun yaşama.

• Hukuki belirsizlik: Evin yasal statüsünün tam olarak belirlenmemiş olması nedeniyle hukuki anlaşmazlıklar. gibi riskleri beraberinde getirir.

Müteahhitin sorumluluğu nedir?

Bir yapının iskanını almak, genellikle müteahhitin yasal sorumluluğundadır. Satış sözleşmesinde müteahhitin iskan belgesini ne zaman ve ne şekilde alacağına dair bir taahhüt bulunup bulunmadığına dikkat edilmelidir. Eğer müteahhit iskan belgesini almadıysa veya alamıyorsa, bu durumdan kaynaklanan tüm hukuki ve mali sorumluluk müteahhide aittir. Alıcı olarak, müteahhide karşı yasal yollara başvurma hakkınız olabilir. Bu nedenle, satış sözleşmesine iskanın alınma sürecine dair açık hükümler ekletmek çok önemlidir.

Toplu Konutlarda İskan Süreci Nasıl İşler?

Büyük toplu konut projelerinde veya sitelerde iskan süreci, tekil bir binaya göre farklılık gösterebilir. Genellikle daha karmaşık ve organize bir süreç izlenir.

Site bazlı başvurular

Toplu konut projelerinde iskan başvurusu, genellikle projenin tamamı için veya belirli etaplar halinde yapılır. Yani, tek tek her daire için değil, tüm site veya bloklar için toplu olarak iskan belgesi talep edilir. Bu başvurular, proje sahibi müteahhit firma veya site yönetimi tarafından yapılır. Belediyeler, büyük projeleri etaplar halinde veya tamamını inceleyerek iskan belgesini düzenler.

Müteahhit yerine yönetimin rolü

Eğer müteahhit firma, çeşitli nedenlerle iskan belgesini tamamlayamamışsa veya projeyi terk etmişse, kat malikleri kendi aralarında anlaşıp bir site yönetimi oluşturarak iskan sürecini devralabilirler. Bu durumda, eksikliklerin giderilmesi, gerekli harçların ödenmesi ve belediye ile olan tüm yazışmalar site yönetimi aracılığıyla yürütülür. Bu süreç, kat malikleri için ek maliyet ve zaman kaybı anlamına gelebilir.

Ortak alanlar ve altyapı şartları

Toplu konut projelerinde iskan alınırken, sadece bağımsız bölümler değil, aynı zamanda ortak alanlar (otopark, yeşil alanlar, sosyal tesisler, sığınak vb.) ve site altyapısının (yollar, kanalizasyon, su şebekesi, elektrik hatları) da projesine uygun ve eksiksiz tamamlanmış olması şartı aranır. Ortak alanlardaki eksiklikler veya projeye aykırılıklar, tüm sitenin iskan almasını engelleyebilir. Belediyeler, bu tür projelerde toplu iskan verirken tüm bu detayları titizlikle inceler.

Kentsel Dönüşümde İskanın Önemi

Kentsel dönüşüm, mevcut riskli yapıların yenilenerek daha güvenli ve modern yaşam alanları oluşturulmasını hedefleyen önemli bir süreçtir. Bu süreçte iskan belgesi, hem eski yapıların yıkımı hem de yeni yapıların inşası açısından kritik bir rol oynar.

Yeniden yapılanan bölgelerde geçici ruhsatlar

Kentsel dönüşüm alanlarında, mevcut riskli yapıların yıkımı ve yeni inşaatların başlangıcı için özel geçici ruhsatlar verilebilir. Bu ruhsatlar, eski binaların tahliye ve yıkım süreçlerini hızlandırırken, yeni projelerin başlamasına zemin hazırlar. Ancak bu geçici ruhsatlar, yeni binaların iskan belgesinin yerine geçmez; yeni binalar tamamlandığında yine usulüne uygun şekilde iskan belgesi almak zorundadır.

Yeni iskanın alınma şartları

Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan yeni binalar için de standart iskan alma şartları geçerlidir. Yani, yapıların onaylı projelerine, imar planlarına ve güncel yönetmeliklere (özellikle deprem yönetmeliği) tam uyumlu olması beklenir. Eski yapıların yerine yapılan yeni binalar, modern standartlara ve güvenlik koşullarına uygun bir şekilde tamamlanmalı ve ardından iskan belgesi için başvurulmalıdır. Bu, projenin yasal uygunluğunu ve yeni yapıların güvenliğini tescil eder.

Vatandaşın mağdur olmaması için dikkat edilmesi gerekenler

Kentsel dönüşümde vatandaşların mağdur olmaması için, müteahhit ile yapılan sözleşmelerde iskan alma süreçleri ve sorumlulukları net bir şekilde belirtilmelidir. Sözleşmede, iskan belgesinin ne zaman ve kim tarafından alınacağı, alınmaması durumunda doğacak sonuçlar ve müteahhitin bu konudaki taahhütleri açıkça yer almalıdır. Ayrıca, kentsel dönüşüm projesinin takibi ve iskan sürecinin aşamaları konusunda vatandaşların bilinçli olması, olası mağduriyetlerin önüne geçmek açısından büyük önem taşır.

İskanla İlgili Sık Karşılaşılan Sorunlar

İskan alma süreci, bazen öngörülemeyen sorunlarla karşılaşabilir. Bu sorunlar, sürecin uzamasına, ek maliyetlere veya hatta iskanın tamamen reddedilmesine neden olabilir.

Projeye aykırılık nedeniyle ret

İskan başvurusunun reddedilmesinin en sık karşılaşılan nedeni, inşaatın onaylı mimari projesine aykırı yapılmış olmasıdır. Örneğin, projedeki balkonun kapatılması, bir odaya izinsiz eklenti yapılması, ortak kullanım alanlarının daireye dahil edilmesi gibi değişiklikler, iskan reddine yol açabilir. Bu durumda, aykırılıkların giderilmesi veya projenin revize edilerek yeniden onaylatılması gerekir ki bu da ciddi zaman ve maliyet demektir.

Tesisat ve altyapı eksiklikleri

Bir diğer yaygın sorun, elektrik, su, doğalgaz, kanalizasyon gibi temel tesisat ve altyapı sistemlerinin projesine uygun olmaması veya eksiklikler içermesidir. Örneğin, yangın söndürme sistemlerinin çalışmaması, elektrik panosunun standartlara uygun olmaması veya atık su bağlantısının yapılmaması gibi durumlar, iskan başvurusunun reddine neden olabilir. Bu eksiklikler giderilmeden iskan belgesi verilmez.

Ortak alanlar tamamlanmadan başvuru yapılması

Özellikle büyük sitelerde veya apartmanlarda, sığınak, otopark, sosyal tesisler, bahçe düzenlemesi gibi ortak alanların projesine uygun olarak tamamlanmaması, iskan başvurusunun reddedilmesine yol açabilir. Belediyeler, tüm binanın veya projenin genelini değerlendirir ve ortak alanlardaki eksiklikler tamamlanmadan iskan belgesini vermez. Bu durum, özellikle müteahhit ile alıcılar arasında anlaşmazlıklara sıkça neden olur.

Sık Sorulan Sorularla İskan Uygulamaları

İskan belgesi hakkında en çok merak edilen ve kafaları karıştıran bazı sorulara açıklık getirelim.

İskan belgesi alınmadan tapu verilir mi?

Evet, kat irtifakı şeklinde tapu verilebilir. Yani, arsa payına düşen mülkiyet hakkı üzerinden bir tapu düzenlenebilir. Ancak bu durum, iskan belgesi alınmış ve kat mülkiyetine geçmiş bir tapu kadar hukuki güvence sağlamaz. İskansız tapu, yapının henüz tamamlanmadığı veya yasalara tam uyumlu olmadığı anlamına gelir. Tam ve sorunsuz bir mülkiyet için iskan belgesi alınmış ve kat mülkiyeti kurulmuş olması gereklidir.

İskansız eve abonelik açtırılabilir mi?

Bireysel ve kalıcı olarak elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri açtırılamaz. İskan belgesi olmayan yapılar için sadece şantiye aboneliği veya geçici çözümlerle hizmet alınabilir. Bu durum, yüksek faturalar ve yasal riskler anlamına gelir. Kalıcı abonelikler için iskan belgesi şarttır ve ilgili kurumlar (elektrik, su, doğalgaz idareleri) bu belgeyi talep eder.

E-devlet üzerinden iskan bilgisi sorgulanabilir mi?

Evet, günümüzde birçok belediye hizmeti E-devlet üzerinden sunulmaktadır. Çoğu büyükşehir belediyesi ve ilçe belediyeleri, yapı ruhsatı ve iskan belgesi bilgilerini E-devlet sistemi üzerinden sorgulama imkanı sağlamaktadır. Taşınmazın adresi veya tapu bilgileriyle sorgulama yaparak iskan belgesinin mevcut olup olmadığını ve diğer detaylarını öğrenebilirsiniz. Bu, özellikle ev almadan önce yapılacak sorgulamalar için oldukça pratik bir yöntemdir. Ancak her belediyenin sistemi henüz E-devlet'e entegre olmayabilir, bu durumda ilgili belediyenin web sitesi veya fiziksel başvuru ile bilgi almak gerekebilir.

İskan belgesi, bir yapının sadece fiziki varlığını değil, aynı zamanda hukuki güvenliğini ve yaşam kalitesini de temsil eden kritik bir unsurdur. Yeni bir gayrimenkul alırken veya bir inşaat projesi yürütürken, bu belgeye verilen önemin farkında olmak, gelecekteki birçok problemi engellemenin anahtarıdır. Unutmayın, iskanlı bir yapı, sadece bir ev değil, aynı zamanda güvence altına alınmış bir yatırımdır.